актульные вопросы ТСЖАнализируются актуальные вопросы создания и деятельности товарищества собственников жилья; исследуются права и обязанности товарищества собственников жилья

Жилищное законодательство постоянно реформируется, подтверждением чему служат серьезные изменения, внесенные в Жилищный кодекс РФ летом 2011 г. Часть этих изменений затронула вопросы создания и деятельности товариществ собственников жилья как одной из форм управления имуществом в многоквартирном доме. Указанные изменения и являются предметом анализа настоящей статьи.

Определение товарищества собственников жилья (ТСЖ) содержится в ч. 1 ст. 135 ЖК РФ. Им признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме. Целями создания ТСЖ являются:

  1. совместное управление общим имуществом в многоквартирном доме либо в случаях, указанных в ч. 2 ст. 136 ЖК РФ, имуществом собственников помещений в нескольких многоквартирных домах или имуществом собственников нескольких жилых домов;
  2. обеспечение владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме;
  3. совместное использование имущества, находящегося в собственности собственников помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества, принадлежащего собственникам нескольких жилых домов;
  4. осуществление деятельности по созданию, содержанию, сохранению и приращению такого имущества;
  5. предоставление коммунальных услуг лицам, пользующимся в соответствии с ЖК РФ помещениями в данных многоквартирных домах или данными жилыми домами;
  6. осуществление иной деятельности, направленной на достижение целей управления многоквартирными домами либо на совместное использование имущества, принадлежащего собственникам помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества собственников нескольких жилых домов.

По общему правилу решение о создании товарищества собственников жилья принимается собственниками помещений в многоквартирном доме на их общем собрании. Такое решение считается принятым, если за него проголосовали собственники помещений в соответствующем многоквартирном доме, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в таком доме (простое большинство голосов). Таким образом, членами товарищества не обязательно будут все собственники жилых помещений в многоквартирном доме. Достаточно, чтобы собственники жилых помещений, желающие создать товарищество собственников жилья, обладали более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников. Количество голосов может и не совпадать с числом собственников жилых помещений: так, одно жилое помещение может принадлежать на праве собственности нескольким лицам.

Порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме установлен ст. 45 ЖК РФ.

Собственник, по инициативе которого созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязан сообщить остальным собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за десять дней до даты его проведения. В указанный срок такое сообщение должно быть направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме, или вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись либо размещено в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме.

В сообщении о проведении общего собрания должны быть указаны:

  1. сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание;
  2. форма проведения данного собрания (собрание или заочное голосование);
  3. дата, место, время проведения данного собрания или в случае проведения данного собрания в форме заочного голосования дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения;
  4. повестка дня данного собрания;
  5. порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться.

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов (ст. 45 ЖК РФ).

Товарищество собственников жилья может быть также создано:

  1. собственниками помещений в нескольких многоквартирных домах, количество квартир в которых составляет в сумме не более чем 30, если данные дома расположены на земельных участках, которые в соответствии с содержащимися в государственном кадастре недвижимости документами имеют общую границу и в пределах которых имеются сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, которые предназначены для совместного использования собственниками помещений в данных домах.
    В этом случае решения о создании товарищества, об утверждении его устава, избрании правления товарищества, о наделении гражданина (в том числе собственника помещений в одном из данных домов) полномочием заявителя для обращения в органы, осуществляющие государственную регистрацию юридических лиц, и в случаях, предусмотренных уставом товарищества, также об избрании председателя правления товарищества принимаются на общих собраниях собственников помещений в каждом многоквартирном доме большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме (квалифицированное большинство голосов). Особенности принятия и оформления указанных решений устанавливаются федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства (за исключением государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства) и жилищно-коммунального хозяйства;
  2. собственниками нескольких расположенных близко жилых домов, дачных домов с приусадебными участками или без них, гаражами и другими объектами, если данные дома расположены на земельных участках, которые имеют общую границу и в пределах которых имеются сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, которые предназначены для обслуживания более чем одного жилого дома.
    В этом случае решения о создании товарищества, об утверждении его устава принимаются по соглашению всех собственников данных домов. Решения об избрании правления товарищества, о наделении гражданина (в том числе одного из собственников жилых домов) полномочием заявителя для обращения в органы, осуществляющие государственную регистрацию юридических лиц, и в случаях, предусмотренных уставом товарищества, а также об избрании председателя правления товарищества принимаются на общем собрании собственников жилых домов большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников жилых домов (квалифицированное большинство голосов).

Кроме решения о создании товарищества собственников жилья на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме решается вопрос и о принятии устава ТСЖ.

Протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, на котором приняты решения о создании товарищества собственников жилья и об утверждении его устава, подписывается всеми собственниками помещений в многоквартирном доме, проголосовавшими за принятие таких решений.

Собственники помещений в одном многоквартирном доме могут создать только одно товарищество собственников жилья. Часть 1 ст. 136 ЖК ограничивает их право на объединение в несколько товариществ. Даже если между собственниками помещений сложились неприязненные отношения, они не вправе объединиться с собственниками соседних многоквартирных домов для создания товарищества. Ситуация, при которой часть собственников помещений является членами одного товарищества собственников жилья, а часть собственников помещений в том же многоквартирном доме — членами другого товарищества, исключается ЖК РФ.

Товарищество собственников жилья создается без ограничения срока деятельности, если иное не предусмотрено уставом товарищества. Таким образом, возможно создание товарищества и на определенный срок, который должен быть установлен уставом товарищества.

Товарищество собственников жилья является юридическим лицом с момента его государственной регистрации, которая осуществляется на основании ст. 51 Гражданского кодекса РФ и Федерального закона от 8 августа 2001 г. N 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей».

Государственная регистрация юридических лиц — это акт внесения в государственный реестр сведений о создании, реорганизации и ликвидации юридических лиц уполномоченным федерального органа исполнительной власти (в настоящее время органом, осуществляющим государственную регистрацию юридических лиц, является Федеральная налоговая служба РФ).

При государственной регистрации товарищества собственников жилья представляются протокол общего собрания собственников помещений, на котором приняты решения о создании товарищества и об утверждении его устава, и устав товарищества, а также сведения о лицах, проголосовавших за создание товарищества собственников жилья, о принадлежащих этим лицам долях в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

Данные государственной регистрации включаются в Единый государственный реестр юридических лиц, открытый для всеобщего ознакомления.

Факт государственной регистрации (день внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр юридических лиц) завершает процедуру создания юридического лица — товарищества собственников жилья и означает возникновение нового субъекта жилищных, гражданских, налоговых и иных правоотношений.

Поскольку ТСЖ является юридическим лицом, можно выделить четыре важных признака ТСЖ:

  1. ТСЖ обладает организационным единством, которое проявляется в определенной иерархии органов управления юридического лица и четкой регламентации отношений между его участниками. Организационное единство юридического лица отражается в его учредительном документе — уставе. Устав обязателен для всех членов соответствующего товарищества; законодательство и правоприменительная практика исходят из обязательности устава и для третьих лиц.
  2. ТСЖ обладает имущественной обособленностью. Под имущественной обособленностью нужно понимать отделение имущественного комплекса того или иного юридического лица от имущества других субъектов гражданского права (юридических лиц и граждан, как входящих, так и не входящих в данное юридическое лицо; от имущества Российской Федерации, ее субъектов, муниципальных образований).
    Имущество организации считается в необходимой степени обособленным тогда, когда она имеет самостоятельный бухгалтерский баланс или смету. Каждая такая организация должна иметь в кредитных учреждениях банковский счет, отражающий имущественные активы и пассивы данной организации.
    В соответствии с ч. 5 ст. 135 ЖК РФ товарищество собственников жилья имеет печать со своим наименованием, расчетный и иные счета в банке, другие реквизиты. В отношении счетов в банке следует отметить, что действующим законодательством Российской Федерации не предусмотрены ограничение количества счетов, открываемых налогоплательщиками в банках и иных кредитных организациях, а также необходимость согласования с налоговыми органами, органами банка или иной кредитной организации, в которой налогоплательщик предполагает открыть соответствующий счет. При этом следует иметь в виду, что такие счета могут быть открыты как в российских, так и в иностранных банках.
  3. ТСЖ обладает самостоятельной имущественной ответственностью. По общему правилу (п. 1 ст. 48 ГК РФ) юридическое лицо отвечает по своим обязательствам только имуществом, закрепленным за ним. В соответствии с п. 1 ст. 56 ГК РФ юридические лица отвечают по своим обязательствам всем принадлежащим им имуществом.
    Кроме положений ГК РФ ч. 6 ст. 135 ЖК РФ специально предусматривает, что товарищество собственников жилья отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом. На практике взыскание, как правило, обращается, прежде всего, на средства юридического лица, находящиеся на банковских счетах. Это не совсем верно, поскольку в составе сумм, находящихся на счетах, могут быть средства, не находящиеся в собственности данной организации, например средства авансовых платежей, не принадлежащие юридическому лицу до момента выполнения работ, услуг, но уже оплаченные ему в предварительном порядке; заемные средства и т.д.
    Законодательство не устанавливает минимальный размер имущества, которым должно обладать некоммерческое юридическое лицо. Представляется правильной мысль о том, что товарищество собственников жилья должно определить в уставе порядок формирования имущества товарищества или указать размер вступительных, целевых и иных взносов его членов либо закрепить способ расчета различных видов взносов членов товарищества, поскольку это позволит хотя бы минимально гарантировать права кредиторов.
    Товарищество собственников жилья не отвечает по обязательствам членов товарищества, а члены товарищества собственников жилья не отвечают по обязательствам товарищества.
  4. ТСЖ обладает способностью выступать в гражданском обороте от собственного имени. Наличие «собственного имени» обеспечивает индивидуализацию юридического лица, результатов его деятельности и его имущественной ответственности.

В гл. 13 ЖК РФ не говорится о наименовании, которое должно иметь это юридическое лицо. Однако нормы ГК РФ содержат императивные предписания на этот счет. Согласно п. 2 ст. 54 ГК РФ в учредительных документах юридического лица должны определяться наименование юридического лица, место его нахождения, порядок управления деятельностью юридического лица, а также содержаться другие сведения, предусмотренные законом для юридических лиц соответствующего вида. В учредительных документах некоммерческих организаций должны быть определены предмет и цели деятельности юридического лица.

Таким образом, в название товарищества собственников жилья должны обязательно включаться слова «товарищество собственников жилья» как указание на организационно-правовую форму этого некоммерческого юридического лица и одновременно на его характер деятельности (например, Союз товариществ собственников жилья «Волга»).

Товарищество собственников жилья является некоммерческой организацией, следовательно, прибыли от своей деятельности оно, как правило, не имеет. ТСЖ могут заниматься предпринимательской деятельностью лишь постольку, поскольку это служит достижению целей, ради которых они созданы, и соответствует этим целям. Полученная таким образом прибыль обычно не распределяется между участниками некоммерческих организаций.

Товарищество собственников жилья как некоммерческое лицо обладает специальной правоспособностью (п. 1 ст. 49 ГК РФ). Она предполагает у юридического лица наличие только таких прав и обязанностей, которые соответствуют целям его деятельности и прямо зафиксированы в его учредительных документах.

Объем специальной правоспособности конкретного товарищества определяется учредителями в его уставе при создании товарищества. Изменение объема уставной правоспособности товарищества собственников жилья в дальнейшем возможно путем внесения в его устав соответствующих изменений, которые подлежат государственной регистрации.

Правоспособность юридического лица возникает в момент его создания (п. 3 ст. 49 ГК РФ) и может быть ограничена лишь в случаях и в порядке, которые предусмотрены законом: в соответствии с абз. 3 п. 1 ст. 49 ГК РФ отдельными видами деятельности, перечень которых определяется законом, юридическое лицо может заниматься только на основании специального разрешения (лицензии).

Дееспособность (возможность собственными действиями приобретать, осуществлять и исполнять гражданские права и обязанности) юридического лица возникает одновременно с его правоспособностью; различий в объемах правоспособности и дееспособности у юридических лиц нет.

Перед тем как перейти к изложению основных прав и обязанностей товарищества собственников жилья, следует отметить, что положения ст. 137 и 138 ЖК РФ производят весьма странное впечатление (в большинстве современных актов гражданского законодательства о юридических лицах подобные правила отсутствуют, поскольку их место не в федеральном законе, а, скорее, в уставе или внутренних документах юридического лица). Многие установленные в указанных статьях Кодекса нормы носят декларативный характер или вообще лишены смысла. Например, вряд ли нуждаются в специальной правовой регламентации права товарищества пользоваться банковскими кредитами, передавать по договорам денежные средства, заключать сделки и обязанности обеспечивать соблюдение требований законодательства и устава, выполнять договорные обязательства. Такого рода права и обязанности присущи всем без исключения юридическим лицам и не являются специфичными для товарищества собственников жилья.

Товарищество собственников жилья вправе:

  1. заключать в соответствии с законодательством договор управления многоквартирным домом и иные договоры, обеспечивающие управление многоквартирным домом, в том числе содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме;
  2. определять смету доходов и расходов на год, в том числе необходимые расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, затраты на капитальный ремонт и реконструкцию многоквартирного дома, специальные взносы и отчисления в резервный фонд и др.;
  3. устанавливать на основе принятой сметы доходов и расходов на год товарищества размеры платежей и взносов для каждого собственника помещения в многоквартирном доме в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;
  4. выполнять работы для собственников помещений в многоквартирном доме и предоставлять им услуги;
  5. пользоваться предоставляемыми банками кредитами в порядке и на условиях, которые предусмотрены законодательством;
  6. передавать по договору материальные и денежные средства лицам, выполняющим для товарищества работы и предоставляющим товариществу услуги;
  7. продавать и передавать во временное пользование, обменивать имущество, принадлежащее товариществу.

В случаях, если это не нарушает права и законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, товарищество собственников жилья вправе:

  1. предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества в многоквартирном доме;
  2. в соответствии с требованиями законодательства в установленном порядке надстраивать, перестраивать часть общего имущества в многоквартирном доме;
  3. получать в пользование либо получать или приобретать в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме земельные участки для осуществления жилищного строительства, возведения хозяйственных и иных построек и их дальнейшей эксплуатации;
  4. осуществлять в соответствии с требованиями законодательства от имени и за счет собственников помещений в многоквартирном доме застройку прилегающих к такому дому выделенных земельных участков;
  5. заключать сделки и совершать иные отвечающие целям и задачам товарищества действия.

В связи с этим специалисты справедливо указывают на то, что согласно ст. 247 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в общей долевой собственности, осуществляется по соглашению всех долевых собственников. Товарищество собственников жилья вправе предоставить в пользование общее имущество в многоквартирном доме только при согласии всех собственников помещений (как членов, так и нечленов товарищества). Согласие таких собственников рекомендуется оформлять письменно. Такой порядок распространяется на п. 1, 2, 3, 4 ч. 2 ст. 137 ЖК РФ.

Товарищество собственников жилья может потребовать в судебном порядке полного возмещения причиненных ему убытков в результате неисполнения собственниками помещений в многоквартирном доме обязательств по уплате обязательных платежей и взносов и оплате иных общих расходов.

Товарищество собственников жилья обязано:

  1. обеспечивать выполнение требований гл. 6 ЖК РФ, положений других федеральных законов, иных нормативных правовых актов, а также устава товарищества;
  2. осуществлять управление многоквартирным домом в порядке, установленном разд. VIII ЖК РФ;
  3. выполнять в порядке, предусмотренном законодательством, обязательства по договору;
  4. обеспечивать надлежащее санитарное и техническое состояние общего имущества в многоквартирном доме;
  5. обеспечивать выполнение всеми собственниками помещений в многоквартирном доме обязанностей по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с их долями в праве общей собственности на данное имущество;
  6. обеспечивать соблюдение прав и законных интересов собственников помещений при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью;
  7. принимать меры, необходимые для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, затрудняющих реализацию прав владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения собственников помещений общим имуществом в многоквартирном доме или препятствующих этому;
  8. представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, связанные с управлением общим имуществом в данном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами. Здесь следует иметь в виду, что из п. 8 ст. 138 ЖК РФ не следует того, что права товарищества собственников жилья ограничены представлением законных интересов лишь членов товарищества собственников жилья;
  9. вести реестр членов товарищества и ежегодно в течение первого квартала текущего года направлять копию этого реестра в органы исполнительной власти субъектов РФ, указанные в ч. 2 ст. 20 ЖК РФ;
  10. представлять в уполномоченные органы исполнительной власти субъектов РФ в течение трех месяцев с момента государственной регистрации внесенных в устав товарищества изменений заверенные председателем товарищества и секретарем общего собрания членов товарищества копию устава товарищества, выписку из протокола общего собрания членов товарищества о принятии решения о внесении изменений в устав товарищества с приложением заверенных председателем товарищества и секретарем общего собрания членов товарищества копий текстов соответствующих изменений.

Для представления и защиты общих интересов при управлении многоквартирными домами два и более товариществ собственников жилья по договору между собой могут создать объединение (ассоциацию, союз) товариществ собственников жилья. Управление таким объединением осуществляется в соответствии с требованиями законодательства РФ о некоммерческих организациях.

Следует обратить внимание на то, что в ст. 142 ЖК РФ не имеется в виду реорганизация товариществ собственников жилья в форме слияния (см. ст. 140 ЖК РФ). Речь идет о создании именно объединения двух и более товариществ собственников жилья (объединения юридических лиц) в целях совместного управления общим имуществом в многоквартирных домах, если это будет признано целесообразным.

Управление такими объединениями осуществляется по тем же правилам (гл. 13 ЖК РФ), какие предусмотрены для ТСЖ. Исходя из этих особенностей, как полагают некоторые авторы, организационно-правовые основы таких объединений в настоящее время не определены. Однако, по мнению судов, то, что данные организации создаются в результате добровольного объединения некоммерческих организаций — ТСЖ, а источниками финансирования их деятельности являются членские взносы объединившихся товариществ, свидетельствует об их полном соответствии критериям, присущим объединениям юридических лиц.

Общие правила о создании и деятельности объединений юридических лиц установлены в ст. 121 — 123 ГК РФ. Некоммерческие организации, в том числе товарищества собственников жилья, могут добровольно объединяться в ассоциации (союзы) этих организаций. При этом ассоциация (союз) товариществ собственников жилья является некоммерческой организацией. Члены ассоциации (союза) сохраняют свою самостоятельность и права юридического лица.

Ассоциация (союз) не отвечает по обязательствам своих членов. Члены ассоциации (союза) несут субсидиарную ответственность по ее обязательствам в размере и порядке, которые предусмотрены учредительными документами ассоциации (союза).

Принимая решение об объединении действующих товариществ собственников жилья, следует учитывать, что согласно п. 3 ст. 1 Федерального закона от 12 января 1996 г. N 7-ФЗ «О некоммерческих организациях» указанный Закон не распространяется, в частности, на товарищества собственников жилья. Однако создаваемое товариществами объединение юридических лиц (ассоциация или союз) подпадает под регулирование этого документа. В связи с этим, например, государственная регистрация указанного объединения должна осуществляться с учетом особенностей, предусмотренных ст. 13.1 Федерального закона «О некоммерческих организациях».

Общее собрание членов ассоциации (союза) является высшим органом управления такого объединения. Компетенция данного органа определяется по правилам ст. 29 Федерального закона «О некоммерческих организациях» с учетом соответствующих положений гл. 13 ЖК РФ. При этом ЖК РФ не обязывает такое объединение юридических лиц учитывать при организации управления в объединении правила об организации управления в товариществе собственников жилья, которые содержатся в статьях гл. 14 ЖК РФ.

Несмотря на то, что летом 2011 г. в Жилищный кодекс РФ были внесены значительные изменения, затронувшие вопросы управления многоквартирными домами, тем не менее системный анализ положений ЖК РФ позволяет прийти к выводу, что регламентация создания и деятельности товариществ собственников жилья еще далека от совершенства.